深更时代，圳新影响力，2021深圳城市更新影响力报告启动

2021年3月1日，《深圳经济特区城市更新条例》正式实施。7月30日，市规划和自然资源局公开征求《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》，以落实《更新条例》，规范城市更新项目未签约部分房屋的征收工作，保障被征收房屋所有权人的合法权益，促进城市更新工作的顺利实施。从条例到细则，搬迁难这一长期影响深圳城市更新高效推进的深层次障碍或将破除，

深圳城市更新工作的“加速度”时代已经到来。

40年来，深圳在1997平方千米的土地上成就了实际人口超2000万、GDP增长超1.37万倍的超级城市，堪称奇迹。一直以来，土地、空间是深圳发展的掣肘、同时是创新的契机。城市更新作为深圳土地改革的重要一环，如何盘活存量用地，如何提高土地利用效率，如何完善城市功能，如何优化产业结构，如何改善人居环境……这一系列的问题，是深圳一直在思考在创新的问题，亦是这座城市如何面对过去朝向可持续发展的未来的问题。

制度创新：十余年实践经验，解决发展痛点

行业有个老话，“深圳城市更新10年来”。回溯这十多年，深圳城市更新从顶层设计上一直走在前列。2004年10月，《深圳城中村（旧村）改造暂行规定》出台，明确城中村区域概念、改造模式、相关政策和优惠，以及拆迁补偿办法，标志着深圳旧村改造正式开始。2009年12月，国内首部关于城市更新的政府规章《深圳市城市更新办法》出台，深圳城市更新进入全面铺开阶段。随即年底，深圳城市更新第一批8个旧住宅小区改造项目获批，2012年，深圳城市更新办法实施细则出台；2015年：深圳“强区放权”城市更新工作改革在罗湖试点；2016年：强区放权全面实施，《深圳市城市更新办法》7年首次修订；2017年：深圳印发新的《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》，首次明确将旧住宅区分为成片旧住宅区与零散旧住宅区，其中提到“零散旧住宅区权利主体的城市更新意愿应当达到100%”并且“小地块城市更新单元拆除，权利主体的城市更新意愿应当达到100%”……

2021年3月1日，《深圳经济特区城市更新条例》正式实施。这一被行业翘首以盼多年的条例，既是对以往城市更新经验的总结归纳，也是对实践难题的规范纾解。《更新条例》创设了“个别征收+行政诉讼”制度，搬迁难这一长期影响深圳城市更新高效推进的深层次障碍或将破除。7月30日，市规划和自然资源局公开征求《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》，表示，已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者物业权利人人数占比不低于百分之八十五时，要求建立关于项目基本情况的双向沟通机制，并且设置了房屋征收启动条件及必要性的审查程序以及征收补偿方案的听证条件。推动城市更新提速的执行细则越发清晰。

城市更新是一个系统性的变革，从城市风貌界面、到城市产业经济、从民生配套到城市人居环境；城市更新更是一个博弈的过程，从城市记忆到未来蓝图，从个体到公众、从市场到政府……十年光阴，深圳的城市更新制度在实践之中逐渐完善与成熟，并应对不同时期的问题，用坚实的脚步、 坚定的态度渐次解决城市发展的痛点。

市场主体：城市更新是发展底气亦是救急底牌

城市更新不是简单的拆除重建，它需要协调产业资源、延续文化脉络，创造民生品质、提升城市形象。深圳城市更新的市场主体或多或少都有着区域统筹综合开发的能力。世邦魏理仕战略顾问部 董事华南区负责人肖伟表示，在深圳的城市更新市场当中，成熟的参与者是比较多，对市场也比较理性。“

比较显著的特点就是央企国企、民企发展商，各自占据自己的市场份额，也各有优点，例如，央企国企的品牌影响力、资源统筹能力，产业导入能力、社会公共组织能力等等。对于民企而言，决策周期的快速、对市场反应的灵活等等，一定程度上也会决定获取项目的能力。”事实上，在这过去的十多年城市更新市场实践之上，也养成了一批具有拿地能力、开发能力、以及运营能力的开发商。正如，从万象城走向华润城再到湖贝的华润置地，以及龙岗桂芳园起步到盐田三村、四村、西山吓村及社排小布村整体搬迁项目的佳兆业等开发商都在以不断地向全国输出城市更新先进理念与解决方案。深圳的城市更新市场主体可能会在未来大湾区乃至全国城市更新市场上扮演非常重要的角色。

城市更新土储，特别是在深圳的城市更新土储，是昭示着开发商的发展潜力也是危难之际的底牌。2021年6月10日，深陷债务危机的华夏幸福将其深圳城市更新业务板块“变卖”，其管理有限公司发生工商变更，鹏瑞（深圳）城市发展有限公司接手。

多维度持续报道，记录深圳城更新征程

2021年，深圳城市更新立法的元年，以立法护航城市更新，破解旧改难题，加速旧改速度，为十四五规划开启新篇章，另一方面，在“房住不炒”和“三红线两集中”的政策之下，开发商“管理红利时代”的新格局亦需要重新破局。

2019年，南方都市报推出《城市更新十年“体检”报告》，梳理建立深圳城市更新项目十年大数据，深入城中村、旧小区调研深圳城市更新十年来的典型项目，还原深圳城市更新进程中参与各方的真实声音。

即日起，在《深圳经济特区城市更新条例》颁布的契机之下，南方都市报将再次聚焦深圳城市更新，以“深更时代 圳新影响力”为主题，持续推出《2021深圳城市更新影响力报告》的专题报道。该报告将以“条例解读”、“行业调研”、“项目走访”、“热点新闻”等多个维度观察新法规出台后给深圳城市更新带来的新“速度”，从开发运营出发剖析开发商城市更新影响力、从重点项目走访展望深圳城市未来的新格局，从热点新闻背后沉淀城市更新的理性分析与理论观点。该报告旨在从宏观“把脉”城市发展中的新格局与新路径，从微观“针灸”房企项目的产品力与影响力，记录下十四五规划下深圳城市更新新征程。

专题统筹：南都记者 徐异菲

采写：南都记者 黄璐

海报设计：詹雅欣